Có Đòi Được Đất Khi Người Chiếm Giữ Đã Bán Lại Cho Người Thứ Ba?

Trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, việc chủ sở hữu giao quyền sử dụng đất cho một người khác giữ, quản lý xảy ra rất phổ biến. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người chiếm giữ này lại chuyển nhượng (bán) đất cho người thứ ba khác. Sau đó, chủ sở hữu quay lại đòi đất đã giao cho người chiếm giữ. Vấn đề đặt ra là, chủ sở hữu có đòi được đất khi người chiếm giữ đã bán lại cho người thứ ba?

Chủ sở hữu có đòi được đất khi người chiếm giữ đã bán lại cho người thứ ba? (ảnh: Internet)

Các điều kiện để việc mua bán đất có hiệu lực là gì?

Việc chuyển nhượng đất giữa người chiếm hữu và người thứ ba mà nằm ngoài ý chí của người có quyền sử dụng đất sẽ gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Người có quyền sử dụng đất có quyền khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, không phải trong tất cả các trường hợp thì họ đều có thề đòi lại đất được mà phải xét xem việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người chiếm hữu và người thứ ba có hiệu lực hay không.

Cụ thể, để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì cần phải đáp ứng đủ tất cả các điều kiện sau:

Thứ nhất: chủ thể chuyển nhượng:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, một trong những điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, pháp luật dân sự cũng quy định chỉ chủ sở hữu mới có quyền định đoạt tài sản của mình, người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.

Theo đó, người chiếm giữ chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác là người đứng tên trên giấy chứng nhận hoặc được nhận ủy quyền về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người chiếm giữ không phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận và cũng không được ủy quyền về việc chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng là không đúng với quy định của pháp luật.

Thứ hai, về hình thức:

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thể hiện dưới hình thức hợp đồng bằng văn bản theo quy định của pháp luật và phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).

Thứ ba, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thứ tư, đã được sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp không có đầy đủ một trong các điều kiện trên thì việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không hoặc chưa có hiệu lực.

Có đòi được đất không khi giao dịch mua bán quyền sử dụng đất giữa người chiếm giữ và người thứ ba chưa hoặc không có hiệu lực?

Không có quyền đòi lại đất khi đã bán cho người thứ ba ngay tình (ảnh: Internet)

Khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người chiếm hữu và người thứ ba không đáp ứng đủ các điều kiện trên thì sẽ không có hiệu lực hay nói cách khác là giao dịch này đã bị vô hiệu. Trong trường hợp này, người sử dụng đất có quyền đòi lại đất của mình theo quy định của pháp luật.

Và việc người thứ ba này có trách nhiệm phải trả lại đất cho chủ sở hữu, người sử dụng đất hợp pháp.

Có đòi được đất không khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người chiếm hữu và người thứ ba có hiệu lực?

Trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người chiếm hữu và người thứ ba có hiệu lực thì người thứ ba ngay tình sẽ được bảo vệ theo quy định của pháp luật dân sự, cụ thể khoản 2, 3 Điều 133 BLDS 2015 quy định như sau:

Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.

Đây là các trường hợp pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người thứ ba ngay tình, khi mà người này không hề biết được người đang chiếm giữ đó không phải là chủ sở hữu, họ đã mua lại miếng đất đó và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Lúc này, không thể buộc họ phải trả lại đất, như vậy là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Do đó, chủ sở hữu không đòi lại đất được từ người thứ ba ngay tình này.

Chủ sở hữu cần làm gì khi không đòi lại đất được từ người thứ ba ngay tình?

Trong trường hợp chủ sở hữu không đòi lại được đất từ người thứ ba ngay tình thì pháp luật vẫn có cơ chế để bảo vệ chủ sở hữu. Theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015: “Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.

Do đó, chủ sở hữu có quyền khởi kiện người đã chiếm giữ tài sản của mình và yêu cầu người này phải hoàn trả lại các chi phí và bồi thường thiệt hại.

Trên đây là toàn bộ nội dung ài viết về vấn đề “Có đòi được đất khi người chiếm giữ đã bán lại cho người thứ ba?” Trong trường hợp bạn đọc có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn thêm các vấn đề liên quan đến đất đai, vui lòng để lại thông tin tại đây hoặc liên hệ Luật sư để được hỗ trợ.